Dienstag, 24. September 2019

LG München I: Umgehung des Verbots der Eigenbedarfskündigung für Kapitalgesellschaften

Urteil vom 10.7.2019 - Az.: 14 S 15871/18

Die Beklagten in diesem Verfahren bewohnen eine Wohnung in München. Diese wurde 2015 von der Klägerin, einer Aktiengesellschaft, gekauft. Wie sich später im Prozess herausstellte, wurde die Wohnung gekauft, um sie später der Tochter eines der Vorstände für deren Studium zu überlassen. Da sich der Vater zwischenzeitlich von seiner Ehefrau hat scheiden lassen, kündigte die AG den Mietern 2016 wegen Eigenbedarfs, da nunmehr der Vater selbst in die Wohnung ziehen wollte. Die entsprechende Räumungsklage wurde zurückgenommen. 2017 übertrug die AG der Tochter des Vorstandes einen 5/100-Miteigentumsanteil im Wege der Schenkung. Dies geschah auf anwaltlichen Rat, um eine Eigenbedarfskündigung zu Gunsten der Tochter zu ermöglichen. Daher kündigte die Tochter mit Einverständnis der AG als Miteigentümerin das Mietverhältniswegen Eigenbedarfs, da sie nunmehr ihr Studium in München beginnen wolle und ihr ein Pendeln aus Augsburg nicht zumutbar sei. Da die Mieter der Kündigung widersprachen, erhoben die AG und die Tochter Räumungsklage. Das Amtsgericht München wies die Klage ab. Der Eigenbedarf sei zwischenzeitlich jedenfalls entfallen, da der Vorstand für seine Tochter mittlerweile einen auf ein Jahr befristetes Mietverhältnis abgeschlossen habe.

Das Landgericht bestätigte dieses Urteil im Ergebnis. Allerdings stellte das Berufungsgericht fest, dass der Eigenbedarf wegen der Anmietung der Interimswohnung nicht weggefallen sei. Zwar entfalle die Notwendigkeit des Pendelns zwischen Augsburg und München auch durch den Bezug der neuen Wohnung. Der Nutzungswunsch würde daher aber weiter bestehen. Die Tochter hatte insofern vor Gericht glaubhaft dargelegt, dass sie nunmehr mit ihrer Schwester, die ebenfalls ein Studium in München beginnen wird, in die Wohnung einziehen möchte. Hinzu kommt, dass die Wohnung von Anfang an für die Tochter gedacht war und die im Jahr 2016 ausgesprochene Eigenbedarfskündigung zu Gunsten des Vaters nur wegen der veränderten Lebensbedingungen aufgrund der Scheidung erfolgt sei.

Allerdings hielten die Berufungsrichter das Räumungsverlangen für rechtsmissbräuchlich. Die Aktiengesellschaft wollte gemeinsam mit der Tochter des Vorstandes „künstlich“ eine Vermietergemeinschaft erschaffen, um von der Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung Gebrauch machen zu können, die einer Kapitalgesellschaft sonst nicht zustünde. Erschwerend komme hinzu, dass der Tochter nach eigener Aussage bewusst war, dass die Übertragung des Miteigentumsanteils ein ansonsten nicht bestehendes Kündigungsrecht schaffen sollte. Die Tochter hatte angegeben, dass ihr Vater ihr zum Notartermin erklärt habe, dass das „blöd gelaufen sei“ und die „Wohnung eigentlich von privat hätte gekauft werden müssen“. Darüber hinaus gab sie an, dass ihr bewusst war, dass die Eigentumsübertragung notwendig war, da man „als Aktiengesellschaft nicht auf Eigenbedarf kündigen“ dürfe.

Das Landgericht hat die Revision zu diesem Urteil zugelassen.