Donnerstag, 18. Januar 2018

Beschlüsse zu Barrierefreiheit und Elektromobilität in der WEG neu regeln

Bayern und Sachsen haben erneut einen Gesetzentwurf zur Förderung der Barrierefreiheit und Elektromobilität in Wohnungseigentümergemeinschaften vorgelegt. Er soll Wohnungseigentümern erleichtern, behindertengerechte Umbauten sowie Ladestationen für Elektrofahrzeuge in der Eigentümerversammlung durchzusetzen. Der Bundesrat hat bereits am 15. Dezember 2017 beschlossen, den Entwurf beim Bundestag einzubringen.


Barrierefreiheit

Aufgrund der zunehmenden Alterung der Gesellschaft müssen immer mehr Wohnungen so ausgestattet werden, dass sie auch für Menschen mit Einschränkungen gut nutzbar sind. Dies trifft in einem besonderen Maße auf Eigentumswohnungen zu, die häufig für den Lebensabend angeschafft werden. Gerade wenn der Umbau jedoch eine bauliche Maßnahme erfordert, müssen bislang alle  erheblich beeinträchtigten Eigentümer zustimmen.. Ein solches Quorum zu erreichen, ist jedoch schwer. Schlimmstenfalls kann sogar ein Einzelner eine für den körperlich beeinträchtigten Eigentümer dringend notwendige Maßnahme verhindern. Das Paradoxe ist: Mietrechtlich ist es grundsätzlich möglich, einen solchen Umbau vom Vermieter zu verlangen.

An diesen Punkt knüpft der Gesetzentwurf an. Er sieht vor, die Zustimmungspflicht bei solchen baulichen Maßnahmen zu erlassen, die für die behindertengerechte Nutzung des Sonder- oder Gemeinschaftseigentums notwendig sind, wenn ein berechtigtes Interesse an der Maßnahme besteht, die Eigenart der Wohnanlage hierdurch nicht geändert wird und das Interesse an der Maßnahme gegenüber dem Interesse an einer unveränderten Beibehaltung des gemeinschaftlichen Eigentums oder der Wohnanlage überwiegt. Damit genügt es, wenn mehr als die Hälfte der Eigentümer für eine solche Maßnahme stimmt.

Auch Fallgestaltungen, in denen ein Großteil der Eigentümer ein Interesse an der baulichen Maßnahme hat, diese jedoch mit einer Veränderung der Eigenart der Wohnanlage einherginge und somit weiterhin die Zustimmungspflicht bestehen bliebe, sollen geregelt werden. Nach dem Gesetzentwurf soll es möglich sein, eine solche Maßnahme mit der sogenannten doppelt qualifizierten Mehrheit zu beschließen. Das würde bedeuten, mindestens drei Viertel aller Wohnungseigentümer, die mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren, können eine bauliche Veränderung zum barrierefreien Umbau beschließen.

Mit diesen Mehrheitsbestimmungen würde nicht nur der barrierefreie Umbau erleichtert. Zugleich hätten auch vermietende Eigentümer die Möglichkeit, den Anspruch des Mieters auf Duldung eines solchen Umbaus leichter in der Wohnungseigentümergemeinschaft umzusetzen.


Elektromobilität

Will ein Eigentümer eine Ladestation für Elektrofahrzeuge einbauen, so ist es bislang rechtlich nicht eindeutig geregelt, mit welcher Mehrheit die Eigentümerversammlung darüber beschließen muss. Zum Teil wird gerichtlich angenommen, es handele sich um eine sonstige bauliche Veränderung, welche der Zustimmung aller erheblich beeinträchtigten Eigentümer bedarf. Nach anderer Ansicht wird diese Maßnahme bereits aus dem Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung hergeleitet. Teilweise wird angenommen, es handelt sich um eine Modernisierung.

Um hier Klarheit zu schaffen, sieht der Gesetzentwurf vor, eine solche Maßnahme per Mehrheitsentscheidung, also ohne die Zustimmung der erheblich beeinträchtigten Eigentümer, beschließen zu können, wenn ein berechtigtes Interesse an der Maßnahme besteht, die Eigenart der Wohnanlage hierdurch nicht geändert wird und das Interesse an der Maßnahme gegenüber dem Interesse an einer unveränderten Beibehaltung des gemeinschaftlichen Eigentums oder der Wohnanlage überwiegt.

„Auch Haus & Grund fordert eine Gesetzesänderung zur Erleichterung des barrierefreien Umbaus sowie des Einbaus von Ladestationen für Elektrofahrzeuge. Insofern ist der erneute Vorstoß Bayerns und Sachsens grundsätzlich zu begrüßen und zu unterstützen. Problematisch ist jedoch, dass der Entwurf – anders als von Haus & Grund gefordert – das Gesetz nicht vereinfacht. Es bleibt abzuwarten, ob und in welcher Weise dieser Entwurf im Bundestag behandelt wird. Ein identischer, durch die Bundesländer Bayern, Hessen und Sachsen bereits in der letzten Legislaturperiode eingebrachter Gesetzentwurf ist daran gescheitert, dass der Bundestag nie darüber beraten hat. Mit Ende der Legislaturperiode war der Gesetzentwurf aufgrund des Diskontinuitätsprinzips verfallen.“